中润盈和(北京)财务顾问有限公司:政府不再垄断供地 数万亿土地财政将缩


  政府不再垄断居住用地供应,这将是涉及楼市大局的变革,其意味着什么?各方解读不一,但最直接的影响将有一个,就是以往因垄断城市土地供应,从而成为土地增值收益主要受益者的地方政府,其每年高达数万亿元的土地财政势必将缩水。
 
  国土资源部部长姜大明15日说,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。
 
  土地财政困扰中国经济多年
 
  过去多年来,我国城市住宅开发的模式一般为房地产开发企业从政府部门购得国有土地,然后进行开发并对外销售。其特点一是政府土地部门通过招拍挂方式提供新增居住用地,二是出让对象必须是国有土地,如集体土地须征收为国有土地后方能出让。
 
  从过往历史看,政府通过管理土地出让节奏来调节市场供需,尽量避免土地供应量过大造成楼市库存,或者避免土地供应量小推高房价上涨预期;同时通过统一的公开出让,可避免土地私下转让过程中的国有资产流失。
 
  政府采用这种方式管控土地出让,也有其历史原因。上世纪90年代初期,中国的土地分配和使用过程中出现了“隐性市场”,即不少机构和企业将无偿划拨所获得的土地资源倒手变卖,此外,集体非农建设用地自发交易突出,土地投机屡有发生。
 
  为此,监管层开始土地资源与资产并重管理,在土地出让环节逐渐从无偿划拨向有偿出让过渡,在土地供应方面,从多主体逐渐向政府垄断一级市场过渡,在集体非农建设用地使用问题上,逐渐收紧政策,除了个别情况外,多数企业和机构如需要建设用地,只能去国有建设用地的市场上满足需求。
 
  但凡事都有两面。政府垄断土地一级市场后,土地资产获得了保值增值,但也带来了诸多问题,土地财政就是最大的弊端,也是困扰整个中国经济社会多年的一个顽疾。
 
  因新增居住用地供应被垄断,加上热点城市建设用地指标受限,两方面因素造成热点城市居住用地实际供应往往是短缺的,短缺进而造成高价,过去数年,土地出让价格一再走高,助推了房价上涨。其中,地方政府成为土地价格攀升的直接受益者,土地出让收入多年维持在数万亿水平。
 
  对市场影响要看政策落地力度
 
  既然政府垄断居住用地供应,会造成土地供应总量时有短缺,地价波动推高房价上涨预期,地方政府沉迷于土地增值收益等问题,相应的土地供应制度改革就应该适时推出了。这也可以理解,为何国土部的上述表态会引发市场上如此之多的关注和讨论。但能对市场产生多大的影响,将主要看政策落地的力度有多大,尺度有多宽。
 
  比如,哪些企业有资格利用自有工业用地来转变土地性质,这些用地有多大规模,其中又会有多少能够获得政府部门的审批来转变土地性质,土地转变性质过程中是否要补缴土地出让金?这些都需要相关部门出台具体实施细则。
 
  还有,这些企业利用自有用地建好的房子怎么分配,如何定价?产权是否有限制?是否国企福利分房回潮?对此,各界人士还多有不同意见。
 
  另外一个供应主体——集体经营建设用地建租赁房试点,目前官方也仅仅限定于13个城市,其试点规模是否扩大?除了京沪外,目前尚未见到其他试点城市有明确的试点方案推出,推进速度是否应该加快?
 
  今后三年,将是推进城乡建设用地市场统一的关键时刻,如集体建设土地能较为顺利地进入土地市场,缓解城市土地供应紧张局面,平抑地价,则围绕城市土地出让衍生出的土地财政才有可能最终退出历史舞台。
 
  这种改革的推进过程并不会一蹴而就,需要时间,需要耐心,更需要大局观。政府将不再是住宅用地的唯一提供者,房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方,这种大格局的变革之下,我们对于未来中国楼市的发展预期,或许应该及时做个调整。


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