中润盈和(北京)财务顾问有限公司:国君地产:2018年可能要大开城镇化的口子


  2018年,可能要大开城镇化的口子,需求提振!继续看好地产股!
 
  事件:新华社官方微博称:1)探索宅基地的所有权、资格权、使用权的三权分置;2)深化集体建设用地建设租赁住房。
 
  ①宅基地的三权分置,从土地供给端,让集体土地入市。
 
  农地的三权分置改革较为成熟,主要是土地所有权、承包权、经营权。类似的概念,宅基地的三权分置,就包括了所有权、资格权、使用权。我们认为对宅基地的改革,主要会解决农民工的住房问题:1)截止2016年,农民工数量为2.8亿人,同时,外出农民工数量为1.7亿人,且每年均在增长。外出农民工中,由于户籍和所在地分离,会导致家乡宅基地的部分空置,也即浪费了“使用权”;2)农民工的租房比例为62%,购房的比重不足3%,剩余通过雇主提供等其他方式解决。但农民工的人均租房面积仅19平方米。目前的三权分置,一旦实施,可以通过确定所有权、稳定资格权的基础上,流转使用权,带来土地供给的增加。
 
  ②人口流动和户籍固化的转换更加顺畅,在农地改革后再一次释放劳动力制度红利。
 
  农地改革的目的是提高农民劳工的积极性,宅基地改革的目的是解放劳动力,从事效率更高的其他产业。过去人口的“伪”流动,在于不能固化人口,用工需求的不稳定对降低企业效率。不能固化人口的原因在于严格的户籍落户政策和潜在的宅基地权益,使得农民工不愿意放弃农民的身份。宅基地的三权分置,如果能够在稳定农民工的宅基地资格权的情况之下、进行使用权的流转,稳定的财产性收入提高了农民工的购买力,也提高了农民工愿意“放弃”宅基地、进城落户的动力。类比日本1973年之后,市町村合并过程中通过征收土地让农民获得大量的财产性收入,加快了农民工进城的速度,也带来了农民购买力的增强。同时,经过户籍固化的农民工可以保证更稳定的企业用工需求。因此,这次宅基地改革,将再一次释放劳动力的制度红利。
 
  ③购买力与需求的双升,二线城市加速赶上,看好以二线城市作为主战场的全国龙头。
 
  当前政府调控思路已经从“政府缺钱、政府卖地、银行配合放贷款”的逆向经济逻辑,转向为“产业拉动用工需求、人口流入消化商品房、政府根据库存周期供地”的正向经济逻辑,这是长效机制能够达成的结果。由于一线城市限制人口、三四线城市人口流出,二线城市成为人口增长的主要区域,以产业带动地产的新逻辑作为政府思路之后,如何调用劳动力的涌入带来需求增长、如何提高劳动生产力带动收入增长,是制度红利需要解决的问题。继续看好二线城市扩大市场空间抬估值的机会,买入金地集团(15.710,-0.23,-1.44%)、保利地产(16.520,-0.08,-0.48%)、万科A(36.780,-0.31,-0.84%)、新城控股(34.760,-0.13,-0.37%)、华夏幸福(40.040,-0.27,-0.67%)、招商蛇口(22.390,0.64,2.94%)、华侨城A(9.620,-0.05,-0.52%)等公司。


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